譲渡所得にかかる税金ってどれくらい?~ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」①~

ばあちゃん

まごちゃん、相談があるの。

まご

うん、どうしたの、ばあちゃん。

ばあちゃん

わたし、賃貸用の土地と建物を売りたいと思っているの。

まご

うんうん。それで?

ばあちゃん

でも、土地とか建物とかを売ると税金がかかるんでしょう。
それがとっても不安なの。孫ちゃん、具体的に税金ってどれくらいかかるのかしら?

まご

なるほど。譲渡所得にかかる税金の話だね。
それじゃあ、具体的に説明していくよ。

譲渡所得ってなに?

ばあちゃん

まごちゃん、その「譲渡所得」ってのは何なの?

まご

基本的には、土地や建物を売った時に手に入る売上金から、諸経費を除いた金額
というイメージだよ。
譲渡所得には、所得税と住民税がかかるよ。

譲渡所得の具体的な計算方法は?

ばあちゃん

そんで、その譲渡所得ってのは、具体的にどうやって計算するのかしら?

まご

譲渡所得の具体的な金額は、簡単に言うと
土地や建物の売上金(収入金額)から、取得費譲渡費用などの必要経費を差し引いて
その差し引いた額からさらに特別控除などを控除して計算するよ。

ばあちゃん

なるほどねえ。

まご

そして、譲渡所得の具体的な計算式は

収入金額̠−(取得費+譲渡費用)−特別控除=譲渡所得の金額

となるよ。

取得費ってなに?

ばあちゃん

まごちゃん、取得費って何のこと?

まご

基本的には、ばあちゃんが今回売ろうとする土地や建物を購入したときの購入金額と、その購入後の設備費や改良費用などを合計した額をいうよ。


そして、売った建物が店舗や賃貸住宅などの業務用建物だった場合、その購入から建物を売る時点までの減価償却費の累計額を、この合計額から差引いたものが、取得費となるよ。

ばあちゃん

なるほどねえ。

まご

でもね、売ろうとする建物がマイホームなどの非業務用建物の場合は、また取得費の扱いが違うから


マイホーム売却における3000万円控除って知ってる?~ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」②~

を確認してね。

ばあちゃん

なるほどねえ、ありがとう。

まご

そして、売った土地や建物が先祖代々の土地などで取得費が不明の場合や、実際の取得費が土地や建物の売上金の5%を下回る場合、土地や建物の売上金の5%「概算取得費」とすることが出来るよ。

ばあちゃん

それじゃあ、どんな費用が取得費に含まれるのかしら。

まご

具体的には、

・今回土地や建物を売る人がその土地や建物を購入、建築した時の代金
 購入時の仲介手数料
・建物付き土地を購入した場合の立退料、建物の解体費用
・登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金

などが、含まれるよ。

譲渡費用ってなに?

ばあちゃん

今度は譲渡費用について説明してちょうだい。

まご

譲渡費用とは、土地や建物などを売るために直接かかった費用をいうよ。

ばあちゃん

なるほどねえ。それじゃあ、具体的にはどんな費用が譲渡費用に含まれるのかしら?

まご

具体的には、

・土地や建物を売る際に支払った仲介手数料
・売主負担の印紙税、広告料、調査測量費、交渉費
・貸家を売るため、借家人にっ家屋を明け渡してもらうため支払う立退料

などが、含まれるよ。

特別控除ってなに?

ばあちゃん

まごちゃん、特別控除ってのはなんなのかしら?

まご

特別控除とは、ある一定の要件を満たす土地や建物の売渡しについて、特例を適用することにより、譲渡所得から一定金額を控除すること、をいうよ

ばあちゃん

特別控除って、具体的にはどんなものが含まれるのかしら?

まご

具体的には、マイホームや空き家の譲渡、収用などによる売渡しの場合が含まれるよ。
これは一例だけどね。

譲渡所得は損益通算できるの?

ばあちゃん

まごちゃん、税金の話でよく聞く譲渡益とか譲渡損とかってのは何なんだい?

まご

譲渡益譲渡損ってのは、資産を売り渡した時の利益や損失のことをいうよ!
譲渡所得に限って言えば、
収入金額̠−(取得費+譲渡費用)の式の値がプラスの値になれば譲渡益、マイナスの値になれば譲渡損
ってことだよ。

ばあちゃん

なるほどねえ、それじゃあ損益通算てのは一体何なんだい?

まご

損益通算とは、税を計算する際、譲渡損が生じた場合、その譲渡損を他の所得の金額から控除することをいうよ。
譲渡損の額について、他の所得の金額からの控除が認められれば、
その控除された所得の部分について、課税がされないことになるよ。

ばあちゃん

なるほどねえ、課税がされないってことはおトクなのねえ。
それじゃあ、土地建物の売却の場合で譲渡損が出た場合も、損益通算は認められるのかい?

まご

土地建物を売却した場合の譲渡損は、
その土地建物を売却した年と同じ年の他の土地建物の譲渡所得との損益通算ができるよ!

ただ、事業所得や給与所得などの他の所得との損益通算は認められないんだ。
もっとも、一定の場合におけるマイホームの譲渡に限って損益通算はできるんだ。

ばあちゃん

その一定の場合ってのはどんな場合なんだい?

まご

それはまた今度説明するよ。

譲渡所得にかかる税金額の計算方法は?

ばあちゃん

それで、譲渡所得にかかる税金のは具体的にどうやって計算するのかしら?

まご

譲渡所得にかかる税金の具体的な額を導くための計算式は、

譲渡所得の金額×税率=具体的な税額

と、なるよ。

ばあちゃん

なるほどねえ。

それじゃあ、税率ってのはどうやって導き出すのかしら?

まご

それはね、税率がどれくらいになるかは、

ばあちゃんがその売った土地や建物を所有していた期間で変わるんだ。

ばあちゃん

わたしが土地や建物を所有していた期間かい?

まご

そうだよ。

具体的には、所有期間が、その土地や建物を売った年の1月1日の時点において、
5年以下の場合には、
原則として税率は、所得税が30.63%、住民税が9%になるよ。

ばあちゃん

所有していた期間が5年以上の場合はどうなるのかしら?

まご

所有期間が、その土地や建物を売った年の1月1日の時点において
5年以上の場合には、
原則として税率は、所得税が15.315%、住民税が5%に、なるんだ。

ばあちゃん

長く所有していた方が税金はかからないのねえ。

税率が軽減されることもあるの?

ばあちゃん

まごちゃん、税率軽減されることはないのかしら?

まご

あるよ、ばあちゃん。

例えば、所有期間がその土地や建物を売った年の1月1日時点において、
5年以下の場合で、
売った相手が国や地方公共団体の場合、
所得税が15.315%、住民税が5%に軽減されるよ。

ばあちゃん

売る相手が、国とか地方公共団体だと税率が軽減されるのねえ。

まご

うん。

他にも、所有期間がその土地や建物を売った年の1月1日時点において、
5年以上の場合で、
土地や建物を売った目的が「優良住宅地の造成等」のためになされたものである場合、
譲渡所得の2000万円以下の部分に限り、
所得税が10.21%、住民税が4%に軽減されるよ。

また、所有期間がその土地や建物を売った年の1月1日時点において
10年以上の場合で、
売った建物がマイホームである場合、
譲渡所得の6000万円以下の部分に限り、
所得税が10.21%、住民税が4%に軽減されるよ。

ばあちゃん

軽減される場合もいろいろあるのねえ。

具体的な事例を検討しよう

まご

それじゃあ、具体的な事例を見てみよう!

~事例~

3年前に先祖代々の土地に賃貸住宅を建築したが、令和2年中に土地建物を売り渡した。

譲渡所得にかかる税額はいくらになるか?

内訳収入金額購入代金減価償却費譲渡費用特別控除
土地1億円不明—–300万円適用なし
建物5000万円6000万円600万円200万円適用なし
Q.土地の譲渡所得は?
まご

それじゃあ、検討してみよう!

譲渡所得を導くための具体的な式は、

収入金額̠−(取得費+譲渡費用)−特別控除=譲渡所得の金額

だったね。


そしたら、本事例の土地の譲渡所得は、

1億円(収入金額)−{1億円×5%(概算取得費)+300万円(譲渡費用)}−0円(特別控除)=9200万円

まご

よって、土地の譲渡所得は9200万円となるね。

Q.建物の譲渡所得は?
まご

同じように検討してみよう!

譲渡所得を導くための具体的な式は、

収入金額̠−(取得費+譲渡費用)−特別控除=譲渡所得の金額

だったね。
また、本事例の建物は賃貸住宅という業務用建物だから、取得費は、
購入から建物を売る時点までの減価償却費の累計額
土地や建物を購入したときの購入代金とその購入後の設備費や改良費用などを合計した額から差し引いた額
になるね。

そしたら、本事例の建物の譲渡所得

5000万円(収入金額)−{[6000万円(購入代金等)−600万円(減価償却費)](取得費)+200万円(譲渡費用)}−0円(特別控除)=マイナス600万円(譲渡損)

まご

よって、建物の譲渡所得はマイナス600万円となるね。

Q.譲渡所得の損益通算は?
まご

土地建物を売却した場合の譲渡損は、
その土地建物を売却した年と同じ年の他の土地建物の譲渡所得との損益通算できるから…

9200万円(土地の譲渡所得)−600万円(建物の譲渡損)=8600万円(課税の対象となる譲渡所得)

まご

よって、8600万円が課税の対象となる譲渡所得となるね。

Q.最終的な税額は?
まご

譲渡所得にかかる税金の具体的な額を導くための計算式は、

譲渡所得の金額×税率=具体的な税額

だったね。

そして、税率は売却する土地の所有期間が、その土地や建物を売った年の1月1日の時点において
5年以上の場合には、
原則として税率は、所得税が15.315%、住民税が5%になるんだったね。

とすれば、本事例の土地は先祖代々から受け継がれている土地だから
所有期間は5年以上を超えていると言えるね。

だから、本事例の具体的な税額は、

8600万円(譲渡所得の金額)×20.315%(税率)=1747万円900円(具体的な税額)

まご

よって、本事例の具体的な税額は、1747万円900円となるよ。

まとめ

ばあちゃん

まごちゃん、ありがとう。
譲渡所得にかかる税金について、いろいろわかったわ。

まご

どういたしまして、ばあちゃん。
また、土地建物の税金についてわからないことがあれば
いつでも聞いてね。

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