【土地を売る方は必見!】成功のポイントは6つ


こんな人に読んでほしい!

  • 初めての土地を売却するけど、何をすればいいか分からない
  • 土地を高く売るコツ土地を売却する際の流れを知りたい
  • 自分の家がいくらで売れるか知りたい

ポイント1:土地を売却するメリットを知る

(1)土地の管理、トラブルから解放される

例えば、親が所有していた1つの土地を兄弟2人が相続した場合、各兄弟は親が保有していた1つの土地の権利について、50%ずつ分割して相続することになります。

もっとも、1つの土地を分割して所有したとしても、土地の旨味を得にくいどころか、管理が大変であり、トラブルも生じやすく、デメリット部分ばかりが目立ちます。

そのため、そのような共有関係にある土地を現金化することによって、管理やトラブルの問題から解放を目指す、という手法が実務ではよく採られています。

(2)土地にかかる固定資産税の負担から解放される

日本では、土地を所有しているという事実だけで「固定資産税」という税金がかかります。

固定資産税とは、

土地、家屋、償却資産に課せられる地方税であり、それぞれの相場価格を前提として額が決定されるもの

を、いいます。

つまり、土地は所有しているだけで税金を課されることとなり、土地を保有する必要が無い場合は積極的に土地を売った方が良い、といえます。

ポイント2:土地を売却する際の流れと期間を知る

(1)土地を売却する際の大まかな流れ

土地を売却する際の流れは、6つの項目に分かれています。

(2)土地を売却する際の具体的な流れ

【売出前】売却を仲介してくれる不動産会社選び

1.情報収集

土地の相場や必要書類を準備します。(不動産についての書類などはあるものすべて準備していただくスムーズです!)

2.一括査定

不動産会社に、売却する土地を査定してもらいます。
高い査定価格に納得するだけではなく、取引事例を参考にしましょう。

3.不動産会社と媒介契約

何社か査定を依頼し、査定価格を出していただき、どの不動産会社に任せるか決めていただきます。

【売出中】不動産会社と協力して買い手集めと内覧対応

4.売却活動

基本的には不動産業者が購入希望者を見つけます。内覧時や契約の際はご協力いただくことになります。条件が合致しましたら、ぜひ売買契約を締結しましょう!

【売出後】最後に決済して土地を引き渡す

5.決済&引渡し

買主から残代金の受領と共に所有権の移転登記を行います。最後に土地を引き渡して終了となります。

6.確定申告

売却年の翌年の2月16日から3月15日の間で、確定申告をすることになります。(確定申告を行わないと特例の適用ができない可能性があるので忘れずに行いましょう。)

(3)土地を売却するまでにかかる期間

土地を売却する場合、売出しから売却完了まで約6ヶ月程度が必要です。予め大体の期間を把握し、余裕をもって売却活動を行うことが重要です。

土地売却の期間を短縮させるためには、予想外のトラブルや要望が来た際の対処法を準備しておくこと、また、そのようなトラブルが起きないように予防策を取っておくことが重要です。

ポイント3:土地を売却する際の費用や税金を知る

(1)概観

以下の図が、土地を売却する際にでよく登場する費用・税金です。

この内、注意しておくべき費用(金額が大きい費用)は、

  • 売却金額にかかる、仲介手数料
  • 譲渡所得税・住民税

の、2つです。

(2)土地の売却でかかる税金

土地を売却する際、課される税金はいくつかあります。

具体的には、

  • 土地の売却で必ずかかる「印紙税」「登録免許税」
  • 利益(売却益)が生じた場合にかかる「譲渡所得税」「復興特別所得税」

が、あります。

✔「印紙税」とは?

印紙税とは、

不動産を売却時に交わす売買契約書に収入印紙を貼るために必要な税金

を、いいます。

印紙税の額は、売買する不動産の額によって異なります。
具体的には、以下の通りです。

契約金額税率
100万~500万円以下2,000円
500万~1,000万円以下10,000円
1,000万~5,000万円以下20,000円
5,000万~1億円以下60,000円
1億円~5億円以下100,000円

✔「登録免許税」とは?

登録免許税とは、

不動産を売却する場合の登記に必ず課される税金

を、いいます。

登録免許税の額は、その登記の種類によって異なります。そして、不動産を売却するときの登記の種類は「移転登記」となり、税率は

「不動産の固定資産税評価額×2%」

と、なります。

✔「譲渡所得税」とは?

譲渡所得とは、不動産を売却して得た所得のことを譲渡所得をいい、譲渡所得税とは、

譲渡所得によって利益を得た場合に課される税金

を、いいます。譲渡所得税の額は、土地を売却することによって得た利益(売却益)によって異なります。

そして、譲渡所得は、

「譲渡所得=譲渡価格−(取得費用+売却費用)」

という公式で求められ、取得費用には、大まかにいうと売却した土地や建物をそもそもの購入価格建築価格、購入した時に不動産会社に対し支払った仲介手数料、購入時にかかる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税等)が含まれます。

✔「復興特別所得税」とは?

復興特別所得税とは、

東日本大震災の復興に必要な財源確保として、平成23年から25年間課税される税金

を、いいます。そして、復興特別所得税の額は、

復興特別所得税額=基準所得税額×2.1%


という公式で求められます。そのため、復興特別所得税の額は、基準所得税額の程度によって異なります。

ポイント4:土地を売却する際の事前の準備を知る

(1)あなたが土地所有者であることを証明できる書類

土地を売る場合、売主がその土地の所有者であることを証明するため、「登記済権利証」または「登記識別情報」が必要です。いわゆる「権利証」です。

なお、「登記済権利証」または「登記識別情報」2つの違いは、平成18年以前に発行されたものは「登記済権利証」平成19年以後に発行されたものは「登記識別情報」と、なっております。

さらに「登記済権利証」「登記識別情報」は重要な書類であることから、法務局で再発行をすることはできません。そのため、権利証は、司法書士の責任に基づき作成してもらう必要があります。

(2)本人確認書類

土地を売る場合、売主の本人確認が必要となります。自らが売主本人であることを証明するため、次の4つの書類を準備しておきましょう。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票

身分証明書は、運転免許証パスポートなど顔写真付身分証明書であることが必要です。

印鑑証明書住民票は、発行から3カ月以内のものが適用されます。

(3)固定資産税の納税額を確認できる書類

土地の登記名義を変更する場合、登録免許税の具体的な額を明らかにするため、固定資産税の納税額を確認できる書類が必要となります。

固定資産税の納税額を確認できる書類の具体例として、「固定資産税納税通知書」「固定資産税評価証明書」があります。「固定資産税納税通知書」は、市区町村から土地の所有者に対し、年に1度、送付されることになっています。

もし、仮に「固定資産税納税通知書」を紛失してしまったた場合でも、役所で「固定資産税評価証明書」を発行することが可能です。もっとも、「固定資産税評価証明書」を1通を発行するにあたり、約400円の手数料が課されますので、注意が必要です。

(4)土地の面積と境界線を確認できる書類

土地を売却する場合、土地の面積と境界線を確認できる書類が必要となります。

土地の売却価格は、土地の面積の大きさに基づいて決せられるケースがよくあります。そのような場合、売却する土地の面積を確認できる書類がないと、土地の具体的な売却価格を決定することができません。また、売却する土地の境界線が不明の場合、売買成立後にトラブルが起こる高いです。

土地の面積と境界線が確認できる書類として、「土地測量図」「土地境界確認書」があります。もっとも、測量や境界線を調べるときには関係役所や隣地所有者の立会いが必要となるので、注意が必要です。

ポイント5:土地を売却する際のパターンを知る

(1)土地の売却パターン

古家が建てられている土地を売却する場合、土地を売却するパターンは複数考えられます。

  • 土地を古家付きで売却
  • 先に空家を解体してしまい、更地で売却
  • 引渡し時に更地にする「更地渡し」として売却
  • 古家をそのまま放置し「古家付き土地」として売却
  • 建物を解体し、賃貸物件の建築や月極駐車場として募集

まず、複数のパターンについて理解を深め、その上で、他の選択肢と比べましょう。

以下では、代表的な土地の売却方法について、簡単に説明を加えます。

(2)土地を古家付きで売却する方法

まずは、古家を解体し更地での売却を考える前に、古家を解体せずに売却することができないか、を考える必要があります。

また、古家にリフォームやリノベーションを行う余地がある場合であれば、古家をリフォームして売却することも考えられます。

さらに、とりあえず購入希望者を探してみて、購入希望者が見つからい場合、売出価格を徐々に下げて購入者を募る方法もあります。

(3)先に空家を解体してしまい、更地で売却する方法

そして、古家つきの土地を売却する場合、「更地にして土地を売却すべきではないか」を考えることが重要です。特に、日本では、築年数が30年を経過している古家の価値は一般的に「ゼロ」と言われています。

そのため、老朽化が激しいなど購入希望者がみつからない確率が高いと思われる場合、更地にした方が良いケースが考えられます。

ポイント6:土地を売却する際の注意点を知る

(1)自分で相場を調べる

不動産業者による査定を受ける前に、自分でも売却しようとする土地の相場価格を調べることが重要です。もし、不動産業者が提示した査定結果にギモンがある場合、なぜその査定結果になるのか、問いただすことができるからです。自分で相場価格をある程度でも調べていなければ、あなたは不動産業者の導出した査定結果を鵜呑みにすることしかできなくなります。

なお、相場の調べ方としては、「周辺・類似物件の価格調査」、「周辺・類似物件の過去の取引データ」、「路線価」、「固定資産税評価額など複数の方法があります。

(2)査定を受けることを忘れない

売却しようとする土地を査定してもらうことは非常に重要です。土地の売出価格は、不動産業者が作成した査定書に基づき決定されます。そのため、しっかりと売却しようとする土地を調査してもらい、査定価格を提示してもらいましょう。場合によっては、数百万単位で損をする場合もあるので、注意が必要です。

(3)査定を受けた後、査定書を受け取る

査定を受けた後、査定書を受け取ることを忘れないようにしましょう。口頭で査定価格を伝えるだけのみで査定書を渡さない不動産業者もいますが、そのような不動産業者は、早く契約をさせようとしていたり、対応が雑であったりする業者であることから、避けた方が無難でしょう。また、査定書を受け取ることで、複数の不動産業者の査定結果を比較したり、自分で調べた相場と乖離しているか調べたりすることができます。

(4)1社のみに査定をお願いするのではなく、複数の業者に依頼して査定結果を比較する

土地を高い価格で売却をするためには、複数の不動産業者に査定を依頼し、各不動産業者から提示された査定価格を比較することが重要です。不動産業者によって、取引が得意なエリアが異なり、査定結果にもその得手不得手が現れる場合があります。なお、一般的には、地元の不動産の売却には、地元の不動産業者が強い、と言われています。査定を依頼する際には、念頭に置いておくとよいでしょう。

(5)売却に関する話を聞いた上で信頼のできる業者を選ぶ

不動産売買がそれほど得意ではない業者に依頼すると、条件交渉でトラブルが発生したり、売却に関する説明が少なく、安心して取引をすることが出来なかったりします。そのため、安心した売却が少しでも実現できるよう、不動産売買に関する説明を細かくしてくれたり、交渉の際に連絡がよくとれる不動産業者を選ぶことが重要です。

(6)控除を理解し正しく使う

控除を理解し正しく使えば、売却の際、税金がかからなくなることから、土地の売却をおトクに実現することが出来ます。土地を売却する場合、空き家である場合相続をした場合に適用できる特例があります。

もっとも、控除の内容は複雑な点があるため、控除に詳しい不動産業者に売却を依頼することが重要である、といえます。

控除の詳しい内容はコチラから!
譲渡所得にかかる税金ってどれくらい?~ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」①~
https://www.sendai-hudousan.com/totitatemono-zeikin1)

まずは、センチュリー21銀河不動産にご相談ください!

以上より、土地売却の成功ポイントをご紹介してまいりました。

しかし、不動産を売却するにあたって最も重要なことは

具体的にどのように売却するのが今の自分にベストなのか?

を、理解することです。

不動産の売却をお考えの方のうち、恐らく半数以上が不動産売却の経験が初めてになるかと思います。



そこで当社では、今まで培ってきた不動産売却のノウハウに基づき、どの売却方法が今のあなたにベストなのか?をご提案させていただきます。

センチュリー21銀河不動産は、お客様のご希望に全力で寄り添います。

なお、煩雑・面倒な手続は、すべて当社が対応しますので、是非、ご安心してお任せください!

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