【マンションを売る方は必見!】成功のポイントは4つ

  • マンションを売却する際の成功パターンを知る
  • マンションを売却する際の流れを知る
  • 売れやすいマンションの特徴を知る
  • マンションを売却する際の費用や税金を知る

こんな人に読んで欲しい!

  • マンション売却することになったけれど、何をすればいいか分からない
  • マンションを高く売りたい方、早く売りたい
  • 自分のマンションがいくらで売れるか知りたい

ポイント1:マンションを売却する際の成功パターンを知る

当社が考えるマンションを売却する際の成功パターンは5つあります。

1.売り時を逃さない
→新型コロナで景気下降が予測されています。東京オリンピックまでがマンションの売り時!

マンションを売却しようとは思っているものの、「なんだか手続きが面倒くさいな…」「もうちょっと時間に余裕ができてからにしよう…」なんて思っていませんか?
先延ばしにしても誰もあなたを責めることはありませんが、マンションの売り時はあなたを待ってはくれません!

これまでのマンションの価格水準では2010年以降は右肩上がりとなっておりましたが、2020年の東京オリンピック前後がマンション価格のピークではないかと囁かれていました。
そして、今年のオリンピックを延期にさせた新型コロナウイルスによる景気下降の問題もあります。
東京23区内の新築マンションでさえ東京オリンピック年以降は価格の下落が予測されており、中古マンションの価格は新築マンションの価格と相関性があるため、同様に中古マンションも2021年が価格のピークとなる可能性が高いです。

「もう少し様子見していいんじゃないの? 」ということを考えてピークを逃すと、価格が下がるどころか売れ残ってしまうというリスクもあるため気をつけましょう。

2.所有マンションの相場を知る
→大体の相場を理解するのが大事!ざっくりでOKなので簡単に調べてみよう!

マンション売却価格の相場を読み間違えると、場合によっては数千万円単位で損をすることになります。したがって、マンションの相場価格をざっくりでも調べておくことは非常に重要です。

どうやって相場を調べればいいの?と思った方は、まずはこちらから中古マンションの売り出し価格を調べてみると良いでしょう。しかし、この価格はあくまでも、ざっくりとした予測上の価格。詳しい査定価格は、当社に直接、ご相談ください↓↓

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3.ローン残債の返済計画を考える
→売ることだけ考えるのではなく、ローンの事も意識しましょう!

マイホームの場合、返済期間の長いローンを組んでいるケースも多くみられます。そのような場合、ローンの残高が残っているパターンがほとんどである、と思います。そのようなローンの残高を自己資本のみで処理することができない場合、その返済プランには大きく分けて、2つの方法があります。

  • マンションの売却代金をローン残債の返済に充てる
  • 住み替えの場合は「住み替えローン」に借り換える

マンションの売却代金をローンの残高に充てる場合、当然ですが、残債よりも高く売却しなければなりません。

しかし、マンションを希望価格で売却することは簡単な道ではありません。そのため、信頼できる不動産業者と綿密な値上戦略を練ることが重要になります。

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4.同じマンション内での競争を避ける
→意識してしまうと売却が長引く恐れも…

もし、同じマンションの別部屋が売却されていたとしても、競争しないことが大切です。

総戸数が多いマンションや一定年数以上の築年数が経過しているマンションの場合、同時期に複数の部屋が売却されているケースがあります。

同じマンション内の部屋であれば、当然、周辺環境、間取りはほぼ同一です。所在階数や日当たりによって若干値段が変わることはありますが、多くの場合は他の部屋との価格競争になってしまいます。また、別の部屋が売主の希望で相場よりも高く売りに出されている場合、それに合わせて、相場よりも高い価格で売却額を設定してしまい、最終的に売れ残ってしまう、というリスクもあります。

5.上手な不動産業者、力のある担当者を探す
→理解力・提案力のある業者を選びましょう。

マンションを売却するためには、購入希望者を探す購入希望者に物件の長所を伝える購入希望者との交渉が必要です。

つまり、マンション売却が成功するか否かは、不動産会社の力量に大きく左右されます。

当社は、お客様にとって良い不動産会社・良い担当である為に以下のことを守っております

  • キチンとした根拠に基づく査定額を提示すること
  • 営業時間内のお客様の電話は必ずとること
  • 公告内容に決して嘘・偽りを書かないこと
  • 訪問や査定のあとに、フォローの電話を必ず入れること
  • 専門用語ばかり使わずにお客様にも分かりやすく説明すること
  • 書類の渡し忘れ・誤字脱字などの初歩的なミスをしないこと
  • 自社の弱い所・物件の弱点なども正直にお伝えすること

上記のことを守り、お客様に信頼、そして安心を与えられるスタッフになるよう日々仕事に励んでおります。

少しでも気になったり、疑問の有る方はぜひ当社にご連絡下さい。小さなことでも、当社スタッフが丁寧にお答えします。

ポイント2:マンションを売却する際の流れを知る

(1)マンションを売却する際の大まかな流れ

マンションを売却する際の流れは、8つの項目に分かれています。

(2)マンションを売却する際の具体的な流れ

【売出し前】査定依頼をし不動産会社が決まったら媒介契約!

1.売る前の「整理」

売却する際の希望金額やいつごろまでに売りたいかなどの希望要望を、前もって整理しておきましょう。

2.査定

まずは不動産会社に査定依頼をしましょう。その際に、査定価格について根拠なども聞いておくことをお勧めいたします。

3.売出し価格決定

査定が完了したら、ご希望の金額・相場感・査定価格を元にいくらで売り出すのかをあなた自身に決めていただきます。

4.媒介契約

売り出し金額も決まりましたら、不動産会業者と媒介契約を締結しましょう。媒介契約は3種類ありますが、長所・短所がありますので相談しながら決めましょう。

売出前の時点における重要なポイントは「不動産業者選び」です。不動産業者選びに失敗すると、数千万円単位で損をしてしまうケースもあります。

なお、当社には売却経験の豊富なスタッフが常駐しておりますので、安心してご相談ください。

【売出し中】買い手収集の為の内覧や交渉

5.売却活動

不動産会社に販売活動をしてもらい、買い手を見つけましょう。内覧希望の買い手が見つかった場合は、積極的に内覧してもらいましょう。

6.売買契約

内覧をし、買付申込書を記入してもらったら売買契約の締結を行います。申し込みの時点で諸条件など相談しましょう。

【売出し後】売買契約を結んだらいよいよ決済と引渡しです

7.決済

買い手から残代金を受け取り、所有権の移転登記を司法書士に依頼します。緊張するかと思いますが、不動産会社が準備を進めますのでご安心ください。

8.引渡し

無事残代金を受け取ったら、マンションの引渡しを行います。鍵などを引き渡したら取引完了確認書等へ署名捺印をしましょう。そしてこの後確定申告を行い売却が完了となります。

ポイント3:売れやすいマンションの特徴を知る

【特徴1】一般的な設備・内装・間取りの物件

実際によく取引がされているマンションの間取り・内装を観察してみると、個性の強いデザイナーズ物件より、一般的な設備・内装・間取りの物件の方がよく売れる傾向にあります。

たしかに、個性的でオシャレな物件を探している方もいます。しかし、個性的でオシャレな物件は、好みによって左右されやすく、購入希望者を探すのは困難です。そのため、購入希望者の好みによって左右されにくい一般的な設備・内装・間取りの物件の方が売れやすい、といえます。

【特徴2】地震などの災害に強い物件

マンションはその構造上、定期的な検査やメンテナンスが必要であることから、戸建と比較すると地震など災害に強い物件が多いです。その中でも、新耐震基準に適合しているマンション耐震・制震・免震構造が備わっているマンションがよく売れる傾向にあります。

また、台風の場合、地下にある電気設備が水没してしまえば、マンション中が停電になってしまいます。そのため、止水板や給水ポンプなどが設置されているマンションもよく売れる傾向にあります。

【特徴3】築年数が浅い物件

築年数が浅いマンションも売れやすいマンションのひとつです。

建物には法定耐用年数というものが定められおり、法定耐用年数は物件の構造により、異なります。法定耐用年数を経過すると、マンションの価値が大幅に低下するケースが少なくありません。そのため、築浅数が浅いマンションがよく売れる傾向にあります。また、その他管理費修繕積立金など毎月かかるコストの面でも築年数が浅いマンションの方がよく売れる傾向にある、といえます。

【特徴4】有名デベロッパーが建てた物件

有名デベロッパーが建てたマンションも、ネームブランドの観点から、よく売れる傾向にあります。有名デベロッパーが建てたマンションは、いわゆるマンションブランドと言われるもので、パークタワーシティハウスといったマンションが挙げられます。

これらのマンションは、資本力のあるデベロッパー(不動産会社)によって建設がなされており、そのノウハウに基づき、住みやすい間取りが実現していたり便利な設備が充実していたりします。

そのため、有名デベロッパーが建てたマンションは、マンションのネームブランドが上がっているため、値崩れも起きにくく、よく売れる傾向にあります

ポイント4:マンションを売却する際の費用や税金を知る

(1)概観

以下の図が、マンションを売却する際にでよく登場する費用・税金です。

この内、注意しておくべき費用(金額が大きい費用)は、

  • 売却金額にかかる、仲介手数料
  • 譲渡所得税・住民税

の、2つです。

(2)マンション売却にかかる「費用」について

✔仲介手数料:支払いタイミング・具体的な金額

仲介手数料とは、不動産会社に、売買契約が成立した報酬として支払う手数料、をいいます。

具体的な金額は、

「売却金額の3%+6万円」

です。

したがって、5,000万円で物件が売れた場合は、5,000万×3% + 60,000円 = 150万円(+消費税)が、仲介手数料の具体的な金額となります。
なお、金額により仲介手数料のパーセンテージは変動しますが、上記より高くなることはありません。

仲介手数料を支払うタイミングは売買契約の成立後です。

もっとも、一般的には、売買契約が成立時に50%、引渡し完了時に残りの50%が支払われます。これらの金額・タイミングは法律で決まっています。

なお、通常の仲介業務で発生する電話、広告費用も、仲介手数料の中に含まれます

✔司法書士への依頼費用:具体的な内容・金額

司法書士への依頼費用とは、不動産の登記名義を変更するための費用、をいいます。

マンションを売却する場合、売主から買主へとマンションの所有者が変わるため、登記名義の変更が必要になります。司法書士は、この登記名義の変更の申請や登記簿の調査などの手続を代理で行います。もっとも、あなた自身で登記名義変更の手続をす行うことも可能ですが、手続がかなり複雑で難しいため、専門の司法書士に依頼することをオススメします。

なお、司法書士への依頼費用の具体的な額は、各司法書士事務所によって異なります

✔リフォーム・クリーニング費用:そもそも必須なの?

結論から言うと、リフォームまでは必要ないが、気になる汚れを落とす、不用品を処分するなど今すぐ簡単にできることは、行いましょう。

内装の好みは、個人の好みによって異なります。そのため、高いコストをかけてリフォームをすることは先決ではないでしょう。また、リフォームは購入希望者の希望に必ずしも添えるとは限りません。そのため、まずは、リフォームをせず、売りに出すことを前提としましょう。

もっとも、ハウスクリーニングや粗大ごみの処分は、積極的に検討すべきです。マンションを売りに出す場合、購入希望者の内覧の案内やポータルサイトなどに掲載する写真を撮ることがあります。そのような際、部屋が汚れている・散らかっていることは、購入希望者に対し、マイナス印象を与えかねません。そのため、部屋に大きい汚れやシミ、使わない粗大ごみがあったならば、リフォームに比べて費用も掛からないことから、それらに対する対応策を積極的に考えるべきです。

(3)マンション売却にかかる「税金」について

✔印紙税:具体的な金額・支払い方法

印紙税とは、

不動産を売却時に交わす売買契約書に収入印紙を貼るために必要な税金

を、いいます。

印紙税の額は、売買するマンションの額によって異なります。
具体的には、以下の通りです。

契約金額税率
100万~500万円以下2,000円
500万~1,000万円以下10,000円
1,000万~5,000万円以下20,000円
5,000万~1億円以下60,000円
1億円~5億円以下100,000円

また、印紙税の支払方法は、収入印紙を買って、契約書に貼って割印を押し、再利用できなくするというものです。なお、印紙税を支払っていないことが判明した場合、印紙税が3倍などのペナルティが課されるので注意が必要です。

✔登録免許税:具体的内容

登録免許税とは、

不動産を売却する場合の登記に必ず課される税金

を、いいます。

登録免許税の額は、その登記の種類によって異なります。
具体的には、以下の通りです。

費目内容誰が負担する?
所有権移転登記マンションの所有者の登録を変更買主
住所変更登記引越し後に登記する場合、権利の登記変更の前に、
そもそもの住所を変更登録する
売主
抵当権抹消登記売主のローンが完済されたら、
マンションに設定された抵当権も抹消する
売主

✔譲渡所得税・住民税:そもそも必須なの?

譲渡所得税とは、不動産を売却したときに出た利益(譲渡所得)に対して課せられる税金

をいい

住民税とは、都道府県や市区町村による行政サービスを維持するための必要な経費として住民が分担して支払う税金

を、いいます。

マンション売却の場面では、マンションを売却した際、マンションを購入した時の値段より高く売れた場合に、所得税と住民税を支払うことになります

その具体的な額は、以下の式により、導かれます。


税金の対象となる金額(課税譲渡所得額

=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額

具体的な額

=課税譲渡所得額×税率

簡単に説明すると、売った金額から、買ったときの金額をひいた「儲けの金額」から、特別控除を差し引いた金額に税率をかけたものが、「具体的な税額」となります。


用語の説明は、以下の通りです。

項目説明
譲渡価額土地や建物を売った収入の金額です。
売却代金のほか、固定資産税などの精算金も含まれます。
取得費土地建物の購入に払った金額です。
購入手数料も含みますが、逆に建物の減価償却費は差し引かれます
譲渡費用仲介手数料・測量費・立ち退き料など、土地建物を売るために直接支払った費用です。
特別控除額自分の住んでいる家・土地の売却なら3,000万円が控除されるなど、節税が可能です
税率所得税率、復興特別所得税率、住民税率の合計です。
保有期間が5年超、10年超となると税率が低くなります。

なお、売却で「儲けの金額」がでない場合、税額はゼロになります。しかし、売却で「儲けの金額」が出ずに損をした場合でも、その損失を翌年以降に繰り越して、税額控除を受けられる制度があります。

そのため、マンション売却で損をした場合でも、確定申告を怠るべきではありません。細かい話ではありますが、注意が必要です。

よくある質問!マンションの売却Q&A

住み替えを検討してます。自宅マンションの売却と新居の購入、どちらを優先すべきでしょうか?

基本的には売却を優先しましょう。売却価格がわかってからの方が、次に購入する不動産の資金計画がしやすく、お金の目途を立てることができるので、焦らず進めることができます。

マンションの売却は、どれくらい期間がかかりますか?

一般的には、査定から売却までで3~6か月間ほどかかるといわれております。また、特殊な間取りや個性の強い物件の場合、買い手の幅も狭まる可能性があります。そのため、上記期間よりも少し長引く可能性もあります。

マンションの査定額はどのように決まりますか?

マンションの査定額は、同じマンションの取引事例や近隣物件の取引事例から算出されことが多いです。

机上査定段階では平米当たりの単価を計算した金額となりますので、不動産業者にご自宅を直接見せて査定してもらうことをおすすめいたします。

また、築年数が古い物件などはリフォーム済みのお部屋の販売などがあり、机上査定では高く価格が出てしまうこともありますので査定額の根拠など不動産会社に確認するようにしましょう。

査定額より高く売る事は可能ですか?

はい、不可能ではありません。

不動産会社にも得意なエリア・不得意なエリアがあり、査定額にばらつきがある場合があります。そのため、何社かに査定を依頼することをおすすめいたします。

しかし、売却希望価格の上げすぎは、契約から決済までの期間を長引かせる原因の一つともなります。そのため、欲張りすぎず無理のない価格で売り出しましょう。

自宅マンションに住みながら、マンションを売ることはできますか?

はい、可能です。

相続でマンションを取得したなどではない限り、住みながら売却をするケースが多いかと思います。

しかし、お休みの日など購入希望者の内覧にご協力をお願いすることとなりますので、予めご承知おきください。

マンションを売る前にリフォームは必須ですか?

リフォームは必須ではありません。

むしろご自身の思い通りにリノベーションをしたいという方も多数いらっしゃるので、むしろそのままの方がいい場合もあります。しかし、基本的にはスタンダードなお部屋を好む傾向がありますので、買い手からすると室内が綺麗にリフォームされていたりハウスクリーニングを入れていた方が感度が良い場合もあります。当社では、リフォームをして売りに出すサービスなどを行っていますので、一度ご相談ください。

「マンション買取」とは何ですか?メリットとデメリットを教えてください。

マンションの買取とは、買い手を見つけるのではなく不動産会社に買ってもらう事を指します。

メリットは買い手を探さなくて済むため決済までスピーディーに行えることや、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負わなくてもいい点があります。デメリットとしては、通常の市場価格の6~7割ほどの金額となる場合があります。当社では買取にも力を入れており市場価格に近い価格で買い取りを行わせていただいておりますので、売却までの期日が決まっている方などは、ぜひご相談ください。

まずは、センチュリー21銀河不動産にご相談ください!

以上より、マンション売却成功のポイントをご紹介してまいりました。

しかし、不動産を売却するにあたって最も重要なことは

具体的にどのように売却するのが今の自分にベストなのか?

を、理解することです。

不動産の売却をお考えの方のうち、恐らく半数以上が不動産売却の経験が初めてになるかと思います。



そこで当社では、今まで培ってきた不動産売却のノウハウに基づき、どの売却方法が今のあなたにベストなのか?をご提案させていただきます。

センチュリー21銀河不動産は、お客様のご希望に全力で寄り添います。

なお、煩雑・面倒な手続は、すべて当社が対応しますので、是非、ご安心してお任せください!

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