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「今日も、住宅ローンの返済日だ…。」
「だけど、急な出費で手元にお金が全くない…、どうしよう…。」

そんな突然のピンチには、

不動産の「任意売却」

が、オススメです。

任意売却の方法によれば、お手持ちの不動産を、素早く簡単に返済資金に変えることが可能です。

「任意売却」って何だろう?

 任意売却とは、

住宅ローン等の返済が出来なくなったとき、金融機関との合意に基づき、
売却後もローンが残る不動産を売却すること

をいいます。

任意売却は、裁判所を介さず金融機関との合意のみに基づいて、
ローンの残る不動産を売却返済資金に変えることが出来る、という特徴があります。

「任意売却」選択のメリットとは?

通常、ローンの残る不動産を換価するには、競売という裁判所の手続をはさむ必要があります。

しかし、競売によると、裁判所とのやりとりの必要などから、時間がかかる、手続が面倒といったデメリットが生じます。

また、競売は、裁判所に手数料を払うことになるので、その手数料分だけ、手元に入る返済資金が減ることになり、です。
さらに、裁判所の手続によれば、一般的に、時価の60~70%程度の額でしか売却することが出来ず、です。

そこで、任意売却を選択するメリットが生じます。
任意売却であれば、金融機関との合意のみで返済資金に変えることが可能なので、裁判所の手続を挟む競売と比べて、短期間でかつ簡潔手続で、不動産を返済資金に変えることが可能です。

また、裁判所に手数料を支払う必要もなく、手数料分が差し引かれることもないので、裁判所の手続をはさんだ場合と比べると、手元に入る返済資金が増えることになります。

「任意売却」を行う場合の2つのポイント

任意売却を行うには、2つのポイントがあります。

1.担保権者など、ローンの残る不動産にかかわる権利関係者全員の同意を得ること

任意売却を行う場合であっても、ローンが残る不動産に対し、担保権など何かしらの権利を元々の権利関係者の権利を害することは許されません。
したがって、任意売却をするにあたって、権利関係者全員の同意を得ることは必要不可欠です。

2.不動産の売却価格が適正であること

低すぎる価格で不動産を任意売却するとなると、仮に適正な価格で売却が出来た場合との差額分、元々の権利関係者の利益を害することになります。
したがって、任意売却を行う場合、不動産の売却価格が適正であることは必要不可欠です。

「任意売却」の手続的な流れ

任意売却を時系列的に表すと、以下の通りです。

1.ローンの延滞
2.ローンの残る不動産の所有者の売却についての同意

ローンの延滞が、ローンの残る不動産を任意売却するキッカケとなります。
任意売却をするにあたっては、貸主である金融機関などと直接、面談交渉することとなります。

3.不動産の再調査・再評価

任意売却における不動産売却価格の前提となる不動産の時価を調査・評価します。
ここでは、現地調査により、不動産の使用状況、占有状況、地域性、用途、公法上の規制、権利関係などを考慮して、不動産の時価を割り出すことになります。

4.不動産の購入希望者探し

任意売却は、不動産の購入希望者がいて初めて成立するものです。
そこで、債務者であるあなた自身の協力はもちろん、協力が期待できる不動産業者を総動員して、購入希望者を探すことになります。
ここで、知識や信用性に乏しい不動産業者に任意売却を依頼すると、トラブルに発展するおそれが非常に高いので、注意が必要です。

5.買付証明書の獲得

任意売却の相手方である不動産の購入希望者が見つかり次第、その者の購入意思を証明するために、購入希望者に買付証明書を作成してもらいます。
買付証明書には、不動産の買付金額、買付条件などが記入され、最終的に買付希望者の署名押印を貰うことになります。

6.配分案の作成
7.利害関係人の調整

配分案とは、任意売却における不動産の売却代金を誰に、どの程度、分配されるか、を明らかにするための表です。
基本的には、公平ですべての利害関係人が納得する配分案を作成するのが理想です。
もっとも、すべての利害関係人が納得する配分案を作成するのは非常に難しく、任意売却で一番負荷のかかる部分である、と一般的にいわれています。

8.最終合意・契約・任意売却の終了

1~7の過程を経た後、不動産売却について最終合意がなされ、任意売却が終了します。
もっとも、書類の不備が最終合意時に明らかになると、取引を延期または中止せざるを得ない場合があります。
そのため、不動産業者、司法書士等の専門業者との事前の十分な打ち合わせが必須となります。
また、事前に書類のチェックを入念に行い、取引がスムーズに行えるよう、金融機関に依頼しておくことが必要です。