マイホームの買換えの損失の繰越控除とマイホームの譲渡損失の繰越控除って知ってる？～ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」④～

まごちゃん、マイホームを売却した場合、マイホーム売却における3000万円控除やマイホーム買換え特例以外
にも、おトクな制度はないのかい？

(マイホーム売却における3000万円控除について、詳しくはコチラ！)
マイホーム売却における3000万円控除って知ってる？～ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」②～

(マイホーム買換え特例について、詳しくはコチラ！)
マイホームの買換え特例って知ってる？～ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」③～

あるよ！そしたら、今度はマイホーム買換えの損失の繰越控除、マイホームの譲渡損失の繰越控除、
という制度について説明するね。

損失の繰越控除？なんだか難しい響きねえ。

確かに、あんまり聞きなれない言葉だね。
だけど、一歩ずつ順を追っていけば、それほど難しいものでもないんだ。

まごちゃんが言うんだから間違いないねえ。

でしょ？

それじゃあ、マイホーム買換えの損失の繰越控除、マイホームの譲渡損失の繰越控除について、
詳しく説明していくね。

まごちゃん、「損失の繰越控除」って何なんだい？

えーっと、それじゃあ…
まず損失の繰越控除の説明をする前に、損益通算について説明しなきゃね。

損益通算？

そう！

損益通算とは、税を計算する際、譲渡損失(不動産など資産の売買を行なった際に生じた損失)が生じた場合、
その譲渡損失の額を他の所得の金額から控除することをいうよ。

譲渡損失の額について、他の所得の金額からの控除が認められれば、
その控除された所得の部分について、課税がされないことになるんだ。

(損益通算について、詳しくはコチラ！)
譲渡所得にかかる税金ってどれくらい？～ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」①～

なるほどねえ。課税がされないってことはおトクなのねえ。
それじゃあ、それと損失の繰越控除ってのはどんな制度なんだい？

損失の繰越控除は、損益通算してもなお控除しきれない損失の金額について、
その損失を繰り越して、翌年以降の利益からも控除することができる制度のこと、をいうよ。

なるほどねえ。つまり、損失の繰越控除は、その年に損益通算で控除しきれなかった分について、
来年度以降も実質的に損益通算が出来るという制度、というわけねえ。

まあ、大体のイメージはそんな感じだね。

それじゃあ、マイホーム買換えの損失の繰越控除ってのは、
具体的にどんな制度なんだい？

マイホーム買換えの損失の繰越控除とは、令和3年12月31日までに居住用財産の譲渡(マイホームの売却)をし、新しくマイホームを購入した場合において、
そのマイホームの売却に関して譲渡損失がある場合、その譲渡損失の額について、他の所得との損益通算及びマイホームを売却した年の翌年以後から3年内の各年分の総所得金額などから繰越控除できる、という制度だよ。

譲渡所得との関係だけじゃなくて、その他の所得との関係でも損益通算、繰越控除ができるのね。

そういうこと！

それじゃあ、マイホーム買換えの損失の繰越控除を適用するためには、
どんな条件が満たされていなきゃならないのかしら。

適用要件はね、大きく分けて
売却するマイホーム、売却する土地、買換えの時期、
新しく購入するマイホーム、繰越控除の適用を受ける者の、
５つの観点から、整理することができるよ。

なるほどねえ、色んな条件があるのねえ。

だから、マイホーム買替えの損失の繰越控除の適用を検討する際は、
上の条件をちゃんと満たしているか、確認、注意することが大切だね。

それじゃあ、マイホームの譲渡損失の繰越控除ってのは、
具体的にどんな制度なんだい？

マイホームの譲渡損失の繰越控除とは、令和3年12月31日までに居住用財産の譲渡(マイホームの売却)をした結果、
そのマイホームの売却に関して譲渡損がある場合、
その譲渡損の額について、他の所得との損益通算及びマイホームを売却した年の翌年以後から3年内の各年分の総所得金額などから繰越控除をすることができる制度、をいうよ。

なお、マイホームの譲渡損失の繰越控除は、マイホームの買換えの損失の繰越控除は異なり、
損益通算および繰越控除の対象となる金額部分は、
マイホームを売却する契約を締結した日の前日までの売却したマイホームに係る住宅ローン等の残高から、
マイホームの売却価格を控除した額が限度とされるよ。

文章だけで説明すると複雑だから、図をみてみよう！

なるほどねえ。マイホームの譲渡損失の繰越控除は、
マイホームを買い換える必要がなくても、適用を受けることが出来るのねえ。

それじゃあ、マイホームの買換えの損失の繰越控除とマイホームの譲渡損失の繰越控除って
とても似ているように思えるけど、
この2つの制度は、具体的に何が違うのかしら？

確かに2つの制度は共通する部分も多いから、混乱するよね。
2つの制度の相違点を簡単にまとめるとこんな感じだよ。

なるほどねえ、案外違うものねえ。

それじゃあ、マイホームの譲渡損失の繰越控除を適用するためには、
どんな条件が満たされていなきゃならないのかしら。

適用要件はね、大きく分けて
売却するマイホーム、繰越控除の適用を受ける者の、
2つの観点から、整理することができるよ。

なるほどねえ、色んな条件があるのねえ。

だから、マイホームの譲渡損失の繰越控除の適用を検討する際は、
上の条件をちゃんと満たしているか、確認、注意することが大切だね。

それじゃあ、マイホームの買換えの損失の繰越控除について
具体的な事例を見てみよう！

それじゃあ、検討してみよう！

このように、2650万円分の譲渡損失が発生するね。

と、課税の対象となる所得がマイナスとなるね。

よって、令和2年分の所得税額は0円となるよ。

そして、令和2年度において控除しきれなった譲渡損失分マイナス1950万円分は
翌年に繰り越されて控除の対象となるよ！

マイホームの買換えの損失の繰越控除によれば、
マイホームの売却に関して譲渡損失がある場合、
マイホームを売却した年の翌年以後から3年内の各年分の総所得金額などから繰越控除ができるんだったね。

と、課税の対象となる所得がマイナスとなるね。

よって、令和3年分の所得税額は0円となるよ。

そして、令和3年度において控除しきれなった譲渡損失分マイナス1150万円分は
翌年に繰り越されて控除の対象となるよ！

同じように検討してみよう！

マイホームの買換えの損失の繰越控除によれば、
マイホームの売却に関して譲渡損失がある場合、
マイホームを売却した年の翌年以後から3年内の各年分の総所得金額などから繰越控除ができるんだったね。

と、課税の対象となる所得がマイナスとなるね。

よって、令和4年分の所得税額は0円となるよ。

そして、令和4年度において控除しきれなった譲渡損失分マイナス400万円分は
翌年に繰り越されて控除の対象となるよ！

同じように検討してみよう！

マイホームの買換えの損失の繰越控除によれば、
マイホームの売却に関して譲渡損失がある場合、
マイホームを売却した年の翌年以後から3年内の各年分の総所得金額などから繰越控除ができるんだったね。

という風に、令和5年度分の課税の対象となる所得は100万円となるね。

そして、課税対象となる所得が195万円以下の場合、所得税率は5％、
および所得税率が5％であることから復興特別所得税は0.105%となるよ。

よって、令和5年分の所得税額は5万1050円となるよ。

まごちゃん、ありがとう。
これでマイホームの買換えの損失の繰越控除とマイホームの譲渡損失の繰越控除のことが、
色々わかったわ。

どういたしまして、ばあちゃん。
また、土地建物の税金についてわからないことがあれば
いつでも聞いてね。