破産管財人による「任意売却」の諸手続～「任意売却」の初心者向け知識③～

債務者が破産した場合、担保権者は破産管財人との交渉次第で、担保不動産を任意売却することが出来ます。
そして、不動産業者などその担保不動産の取得を望む者は、買受人として任意売却に参加し、その担保不動産を取得することになります。

しかし、その担保不動産の取得を望む競合者が多数いる場合、買受人になることを望む者は、破産管財人に対し、何をすべきでしょうか。

その答えは、

「担保不動産の任意入札」

の依頼です。

任意入札によれば、競合者間で公平かつ迅速に、誰が買受人になるか、売却価格はいくらになるか、を決定することが出来ます。

　～目次～

• 担保不動産の任意入札を選択するメリット
• 担保不動産の任意入札の手続的な流れ
• 担保権消滅許可制度ってなんだ？

担保不動産の任意入札を選択するメリット

入札とは、

をいいます。いわば、オークションのようなものです。

買受希望者が競合する場合、一人が先に買受希望価格を述べると、その価格を基準として価格がどんどん吊り上がっていき、不公平になるケースがままあります。また、先に買受希望価格を述べた買受希望者は、他の買受希望者から見れば、価格を釣り上げた張本人と見られ、不当な評価を受けることとなります。

そこで、任意入札を選択するメリットが生まれます。
任意入札によれば、入札日を決めて、文書で同時期に札を入れることから、入札参加者は、お互いの入札内容を知ることが出来ず、公平を保つことが出来ます。

また、任意入札によれば、入札期間が決められるため、計画通りの任意売却が進められやすいです。
さらに、任意入札によれば、入札者間で競争心理が働くため、債権者にとっても思わぬ高値の売却価格が決定されることもあり、有利に働きます。

担保不動産の任意入札の手続的な流れ

任意入札の手続的な流れは、以下の通りです。

1.破産管財人との交渉

まず、事前に他の買受希望人に対し送付する「任意入札のご案内」の原稿を準備して、破産管財人のところ、任意入札の実施のお願いをしに行きます。「任意入札のご案内」の差出名義人は破産管財人ですが、原稿のたたき台を作成するのは買受希望人です。

この「任意入札のご案内」のたたき台をベースに、

といった、細かな部分の打ち合わせを行います。

2.最低売却価格の決定

最低売却価格とは、任意入札における任意売却価格の底値をいいます。最低売却価格を決定する場合、不動産の鑑定評価書（簡易鑑定）を取得するのが基本となります。
そして、取得した鑑定評価書から算出された時価、処分価格、競売予想価格などを参考にし、事前に購入希望者の購入希望価格がある程度明らかとなっているのならば、その価格を参考にしながら、破産管財人と協議して最低売却価格を決定します。

もっとも、最近の破産管財人が主導する任意売却では、最低売却価格を決めないで任意入札を行うケースもあります。
その理由として、最近では、任意売却における任意入札が広く一般に行われるようになったことから、相応な臨場感での入札が可能になったことがあります。また、任意入札のご案内に担保権者が同意する価格に満たなかった場合は、入札不成立との一文を挿入することで、低すぎる価格での売却のリスクを回避できることも、その理由として挙げられます。

3.担保権者との事前交渉

4.入札希望者の募集

担保権消滅許可制度ってなんだ？

従来、任意売却を実行する際は、その売却代金を破産者側に組み入れる額の大小や、配当を受けることが出来ず担保解除料(いわゆるハンコ代)しかもらえない後順位担保権者との粘り強い交渉が必須でした。
そのため、その交渉が上手くいかず難航し、任意売却の円滑な実現が妨げられることが多々ありました。

そこで、破産法改正により、担保権消滅許可制度という制度が設けられました。

を、いいます。

これにより、担保解除料について合意を得ることが出来ない後順位担保権者が存在していたとしても、不当に高額の担保解除料を請求する後順位担保権者を排除することが可能となり、破産管財人による任意売却を進めることが可能となりました。
そして、破産管財人は、担保権消滅許可制度の利用をちらつかせながら、配当の見込まれない後順位担保権者と交渉することによって、常識的な担保解除料で決着をつけることが可能となりました。

以下では、簡易化した事例を用いて、説明します。

この提案に対し、担保権満額の配当を受けることが出来る第1順位担保権者のA金融からはすぐにOKの返事が来ましたが、後順位担保権者であるB銀行、C信金からは、次のような回答が来たとしましょう。

1．担保権消滅請求がそのまま進行したパターン

破産管財人によって、担保権消滅許可の申請がなされると、その旨がすべての担保権者に対し、送達されます。
そして、送達後、すべての担保権者が何ら対抗手段をとらず、1カ月が経過すると、破産管財人が探してきた買受人と自動的に売買契約が成立し、裁判手続に従い、売却代金の配当が行われます。

そして、本事例で、消滅請求がそのまま進行すると

との形で、配分されこるとになります。
任意売却の場合とは異なり、C信金への配当金はゼロとなります。

2.担保権者による競売の申立てがなされたパターン

破産管財人による担保権消滅許可請求では、不服のある担保権者に対し、対抗手段を与えています。その1つが、競売の申立てです。
競売とは、裁判所を介して、不動産を強制売買することをいいます。裁判所に対する競売の申立ては、担保権消滅許可の申請がされた旨送達されてから、1カ月以内にすることが求められます。

そして、本事例で、競売がなされると

との形で、配分されることになります。
任意売却の場合とは異なり、B銀行、C信金への配当金はゼロとなります。

３．担保権者から買受申出があったパターン

不服のある担保権者は、競売の他、買受申出という対抗手段が与えられています。
買受申出とは、担保権者に対し、担保権消滅許可が申請された旨送達がされてから1カ月以内に、担保権者が破産管財人が予定する任意売却の価格から諸経費を控除した価格の5%以上を超えた金額で買受ける旨を申出ることをいいます。

本事例では、破産管財人が探してきた買受希望人の買受希望価格5000万円から、不動産仲介手数料当の費用300万円を差引いた4700万円が基準となります。ここで、B銀行が5500万円の買受希望人を探し出してきたとします。この価格は、4700万円と比較すると、105%を超えた価格となります。

そして、本事例で、買受申出がなされると

との形で、配分されることになります。
任意売却の場合とは異なり、B銀行の配当金はゼロとなります。

さて、今回は、破産管財人による任意売却の諸手続について、概観しました。

次回は、マンションの任意売却の重要ポイントについて、概観していきたいと思います。

それでは、読んでいただき、ありがとうございました！

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