さて、前回のメールでは、「マンションの平均売却期間と適正価格」についてお伝えしました。
今回はさらに、「値下げのタイミングと売れないマンションとは」をご紹介します。みなさんそれぞれの事情や条件によって変わってくると思いますが、参考にしていただければと思います。
◆売れないマンションとは
なかなか買い⼿がつかない場合は、販売活動と物件のどちらか、または両⽅に問題があることが多いです。販売活動の問題とは、販売価格が相場より⾼い、同じマンション内に競合物件がある、不動産会社が営業活動を怠っている、などです。
⼀⽅、物件に問題がある場合は、次のようなものです。
【ランニングコストが⾼い物件】
物件の価格が安くても、管理費、修繕積⽴⾦、などを総合すると、毎⽉、数万円近くになる物件もあります。賃貸の家賃ほどにもなるランニングコストが掛かるとなると、いくら物件そのものの価格が安くても⼿が出づらいといえます。
築年数が新しいマンションで、現在の管理費・修繕積⽴⾦が低いマンションでも数年後、⼀気に⾦額が⾼くなる可能性もあります。築年数が経過した物件は、すでに管理費・修繕積⽴⾦が⾼額になっている場合もあります。
また、⼩規模マンションも⼀⼾あたりの管理費や修繕積⽴⾦の負担割合が⾼くなりますので、売れにくくなる可能性は⾼くなります。
【賃貸に出せない物件】
⼈⼝が増加傾向にあるなど、賃貸ニーズがあれば、投資物件として売れる場合もあります。しかし、⼈⼝が減少していたり、住⺠の⾼齢化が進んで売物件がたくさんあったりする地域などでは、そういった需要も⾒込みづらくなります。
【空室の多い物件】
同じマンション内で全体の2割以上がすでに空き家になっている場合や、賃貸の割合が多い物件も要注意です。
なぜなら、こうした物件は修繕積⽴⾦の滞納などで物件の維持管理が困難となっているケースがあるからです。その結果、劣化したところを直すことができなかったり、掃除が⾏き届いていなかったりと、⾒た⽬の印象が悪くなってしまうからです。
これらの条件に当てはまるマンションはなかなか買い⼿がつかないどころか、⼤幅な値下げが必要な場合があります。もしもご⾃⾝がお住まいのマンションにこういった傾向があるのであれば、そのまま住み続けようと腹をくくるか、もしくは納得しかねる⾦額であっても、早期に売却を検討した⽅が良いといえるでしょう。