さて、今回から2回にわたって「抵当権の抹消」についてお話しします。
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合に⽋かせない⼿続きです。また、住宅ローンを完済していても、登記上の抵当権が抹消されていないケースもあります。
今回は、登記における「抵当権の抹消」とはなにか、どのタイミングで⼿続きするのかなど、詳しくご説明します。
⽇常⽣活ではあまり縁のない「登記」ですが、不動産売却においてはたびたび⾒聞きする⾔葉です。実は登記がどんなものかを理解していない⽅も少なくありませんが、不動産売却では絶対に⽋かせないもの。
登記についての基礎知識を知っておくとその重要性がよくわかりますので、まずはそこから解説していきましょう。
◆いまさら聞けない不動産の「登記」ってなに？
登記とは、⼀定の事項を広く社会に公⽰するための制度です。
登記をすると、外⾒からではわからない権利関係等を当事者以外の第三者に明らかにでき、その権利は法律で守られます。⼿数料を払って申請すれば、だれでも登記簿謄本（登記事項証明書）を通じてその内容を確認することができます。
不動産登記で押さえておきたいポイントは、以下の2種類です。
●表⽰登記…登記簿の「表題部」に記載されている登記のこと。⼟地や所在地や家屋の構造・床⾯積、現在の所有者など現況が記されている。
●権利登記…登記簿の「権利部」に記載されている登記のこと。（甲区）には所有権について、（⼄部）には抵当権や地上権など、不動産の権利関係に関することが記されている。
上記のうち、「表⽰登記」には不動産登記上の申請義務がありますが、「権利登記」には、実は申請義務がありません。つまり、法律上は、所有権移転や抵当権抹消登記はしなくても良いことになっているのです。
しかし、不動産の権利関係の登記をしなかったために起きるトラブルは、訴訟問題になることもあるほど厄介なものです。⾼額な取引である不動産売買においては、売主から買主への所有権移転や、売主が既に組んでいる住宅ローン等を担保するために設定された抵当権抹消の登記は、不可⽋なものと⾔えるでしょう。
◆「抵当権の抹消」はなぜ必要？
各⾦融機関の住宅ローンは、担保設定がされていないことを、抵当権設定の第⼀条件としていることが多くなっています。
抵当権が設定されたままでは、不動産を担保にした新たな住宅ローンを組むことができません。つまり、買主がローンを借りることができなくなってしまうのです。
「抵当権」⾃体は、住宅ローンを完済すれば消滅しますので、⾦融機関からは弁済証書や借⽤書など抵当権を抹消するための書類が交付されます。
しかし、これらの書類を査収しただけでは、抵当権の登記が消えるわけではありません。抵当権の登記を抹消するためには、これらの書類を添付し、法務局で抵当権の抹消登記を申請する必要があります。
この⼿続きをしないと、抵当権の登記は残ったままになります。
不動産の価値は登記簿なしで判断することが難しいため、不動産売買においては抵当権の登記が残ったままでは、売却は困難です。ローンが完済していることを公⽰するために、抵当権抹消登記の⼿続きをすることが重要になります。
住宅ローンを完済したら、なるべく早めに抵当権抹消を⾏いましょう。
登記の申請についての詳細は、次回お話しします。