マイホームの買換え特例って知ってる？～ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」③～

まごちゃん、まごちゃん。

どうしたの、ばあちゃん。

この前、マイホームの買換え特例というのを聞いたんだけど
よく分からなくて…。
これは、税金がかからない、とか何かおトクな話なのかい？

なるほど、マイホームの買換え特例のことね。
それじゃあ、今から詳しく説明するよ！

まごちゃん、マイホームの買換え特例ってのは何なんだい？

マイホームの買換え特例は、令和3年12月31日までに居住用財産の譲渡(マイホームの売却)をした場合、
一定の要件のもと、譲渡益(マイホームなどの資産を売却した際に得られる利益)に対する課税を将来に繰り延べることができる、という制度のことをいうよ。

その課税を将来に繰り延べる、というのは、
マイホームの売却の際の譲渡益に課税がされなくなるということかい？

違うんだ、ばあちゃん。
マイホームの買換え特例は、譲渡益が非課税になるわけじゃなくて、
売却した年分で譲渡益への課税が行わず、買い換えたマイホームを将来的に譲渡したときに
買い換えたマイホームの関する譲渡所得とまとめて課税を行う、という制度なんだ。

なるほどねえ。
税金がかからなくなる、というわけじゃないのねえ。

それじゃあ、マイホーム買換え特例を適用したとしても
将来に課税が先延ばしされるだけなんだから、本当にこの制度はおトクといえるのかい？
むしろ、マイホームの売却における3000万円控除を適用した方が
税金がかからないからおトクなんじゃないかい？

(詳しくはコチラ)
マイホーム売却における3000万円控除って知ってる？～ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」②～

確かに、その一面はあるよ。
だけど、マイホームを売却した際の譲渡益が3000万円を超える場合は、
マイホームの売却における3000万円控除では、すべての課税を免れることはできないね。

なるほどつまり、譲渡益が3000万円を超える場合、その超過部分に課税がされるから
マイホームの売却における3000万円控除を選択すると
新居を買替える資金が目減りしてしまうのね。

そういうこと。マイホームの買換え特例を選択すると、
マイホーム売却の際の譲渡益に対する課税をすべて将来に繰り延べることができるから、
マイホームを売却した時に手元に入る資金をすべて、新しく購入するマイホームの買換資金に使うことが出来るんだ。

マイホームの売却における3000万円控除とマイホームの買換え特例、
どちらの制度がおトクか、はケースバイケースなのねえ。

そういうこと！
なお、マイホームの売却における3000万円控除とマイホームの買替え特例は、
同時に選択することはできないから注意が必要だよ。

それじゃあ、マイホームの買換え特例を適用するためには、
どんな要件が満たされていなきゃならないのかな。

適用要件はね、大きく分けて
売却するマイホーム、買い換えの時期、新しく購入するマイホーム、
新しく購入する土地、新しく購入したマイホームの居住開始時期の
５つの観点から、整理することができるよ。

なるほどねえ、色々な条件があるのねえ。

そう、だからマイホーム買替え特例の適用を検討する際は、
上の条件をちゃんと満たしているか、確認、注意することが大切だね。

マイホームの買替え特例を適用を受けない場合の
譲渡所得を導き出す具体的な計算式は、

だったね。
(詳しくはコチラ)
譲渡所得にかかる税金ってどれくらい？～ばあちゃんと孫と学ぶ「土地建物の税金」①～

マイホームの買替え特例の適用を受けた場合は、以下のように譲渡所得が軽減されるよ。

そして、売却価格>購入価格の場合は、

の、上の式に

を、付け足して計算するよ。

それじゃあ、具体的な事例を見てみよう！

それじゃあ、検討してみよう！

の式で計算することになるよ！

よって、土地建物の譲渡所得は1800万円になるね。

譲渡所得にかかる税金の具体的な額を導くための計算式は、

よって、本事例の具体的な税額は、365.67万円となるよ。

まごちゃん、ありがとう。
これでマイホームの買換え特例のことが、色々わかったわ。

どういたしまして、ばあちゃん。
マイホームを売る場合、今回のマイホームの買換え特例だけじゃなくて
他にもいろいろな制度があるから、また次回以降に説明するね！

まだ他にもマイホームを売るときにはおトクな制度があるのねえ、助かるねえ。
次回も楽しみにしてるよ、まごちゃん。