さて、前回は「抵当権の抹消」の重要性についてお伝えしました。
不動産売却では、抵当権抹消の登記が⽋かせないこと、住宅ローンを完済していても、登記上の抵当権が残っている場合があることなどをお話ししました。
今回は、実際の抵当権の抹消⼿続きの⽅法について解説します。
不動産は、抵当権がついたままでは売却できません。
抵当権がついているなら、住宅ローンを完済して、登記上の抵当権の抹消をすることが必須条件。未払いがある場合も、売買契約のうえで引き渡し前に抵当権抹消を約束するのが⼀般的です。
では住宅ローンが残った不動産を売却するには、どうしたらいいのでしょうか。
◆住宅ローンが残った不動産は売却できる？
結論から⾔えば、「可能」です。
住宅ローンの残債がまだ残っている不動産を売却する場合、買主から売却代⾦が振り込まれしだい、その売却代⾦を⽤いて⾦融機関にローンを完済する流れになります。
不動産を売却することを決めたら、早めに⾦融機関に連絡しておきましょう。その後のローン返済（繰り上げ返済）⼿続きや注意点など、詳しく教えてもらえるはずです。
売却が決まったら、買主から売却代⾦を受け取って決済する⽇についても、⾦融機関に知らせておくと、その後の⼿続きがスムーズになります。
不動産の売買契約では、売主は担保の登記がない状態で不動産を引き渡す旨の条項が記載されているのが通常ですので、⾦融機関での返済⼿続きが済んだら、今度は登記の「抵当権の抹消」⼿続きをしなくてはなりません。その際、不動産の「所有権移転」（売主→買主）の登記申請も同時に⾏うことが多くなっています。
◆「抵当権の抹消」登記は⾃分でできる？
登記は、必要な書類を取りそろえて⾃ら法務局に申請することも可能です。
しかし、住宅ローンの完済に売却代⾦をあて、その後に抵当権の抹消をするとなると、⼿続きはかなり複雑なものになります。所有権移転の登記も同じタイミングで⾏うことが多いため、⼀連の流れを熟知していないと、その⽇のうちに登記の⼿続きを終えられない可能性があります。
法律上の権利関係を明確にする不動産登記は、専⾨家である司法書⼠に依頼した⽅が安⼼で
す。
司法書⼠に所有権移転や抵当権抹消の登記を⼀括して委任する場合、売却代⾦で住宅ローンを決済するときから、司法書⼠に⽴ち会ってもらいます。この場にはローンの返済先である⾦融機関も同席しています。⾦融機関側は、住宅ローンが完済したことを確認したのちに、委任された司法書⼠に抵当権抹消登記に必要な書類⼀式を渡します。司法書⼠がその書類を取りまと
めて法務局に出向き、抵当権抹消や所有権移転の登記申請を⾏うのです。
登記は、不動産の権利を国に認めてもらうもの。抵当権の抹消も、借⾦がない物件であることを国に認めてもらうものです。間違いのないよう、ひとつひとつ確実かつ慎重に⼿続きを進めることが肝⼼だと⾔えます。
司法書⼠に依頼すれば報酬は発⽣しますが、専⾨家の⼒を借りることでスムーズに⼿続きを終えることができます。トラブルのない不動産取引を⾏うためにも、登記申請は⾃分でやらず、司法書⼠に任せることをおすすめします。