さて、不動産売却では、引き渡しが完了するまでに済ませておかなくてはならない⼿続きがあります。
今回はそのうちのひとつ「所有権移転登記」について詳しくご紹介します。
不動産会社に売却の媒介を依頼すると、司法書⼠の⼿配も含めて任せられることが多いですが、事前に売主が準備しておくべきこともあります。
ぜひ、事前の知識として「所有権移転登記」の事前準備について学んでおきましょう。
不動産売却で、ご⾃⾝が所有していた不動産の所有権が他の⼈に移るときは、法務局で「所有権移転登記」を⾏うことになります。
しかし、その⼿続きを⾏う前にやっておくべきことがいくつかあります。⼤切な不動産をスムーズに買主へ引き渡すためも、オーナーとしてしっかり確認しておきましょう。
◆まずは不動産の所有権の確認を
不動産売却を進める前に、まずは売却予定の⼟地建物の名義が誰になっているかを調べてみましょう。これは、法務局（登記所）で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すればわかります。
登記簿謄本に記されている「登記名義⼈」は、不動産に関して所有権を有する者のことです。
まれに、実際の所有者と登記名義⼈の名前が違っているケースがあります。不動産を相続した場合などには、名義変更をせず、前の所有者の名前がそのまま記されていることがあるのです。名義変更には期限や義務がないために、このようなことも起こりうると覚えておきましょう。
つまり「登記名義⼈＝不動産所有者」とは⾔いきれないのです。
また、名義が共有になっている場合、売却には他共有者の同意が必要になります。
思い違いや段取り不⾜でトラブルにならないためにも、事前に「不動産の所有権を有するのは誰なのか」をきちんと確認しておくことをおすすめします。
◆「抵当権抹消」の⼿続きをする
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、不動産には「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンの返済が滞ってお⾦を回収できなくなった場合に備え、⾦融機関が不動産を担保にしておくものです。
抵当権が設定されたままの不動産でも、原則的には売却が可能です。
ただし、通常の売買契約では、買主が取引の条件として抵当権抹消を盛り込んでいることがほとんど。抵当権がついたままでは買主もローンを組めませんので、抵当権抹消⼿続きは必要です。
売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、買主から代⾦を受け取って残債を清算した時点で、抵当権の抹消が可能になります。
すでに住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消⼿続きをしていない場合、書類上は抵当権がついたままになるので注意が必要です。
◆不動産の「所有権移転登記」や「抵当権抹消」は⾃分でできる？
不動産の売却が成⽴すると、買主が不動産の所有権を有することを証明するために「所有権移転登記」を⾏います。多くの場合、不動産売買の決済および物件引き渡しと同時に⼿続きを⾏いますが、司法書⼠に依頼するのが⼀般的です。
売主の「抵当権抹消」と売主から買主への「所有権移転」に加えて、買主がローンを組む場合は新たな「抵当権設定」もあり、3つの登記を⼀度に⾏うことになります。その作業はかなり煩雑なため、⾃⼒で⾏うより、司法書⼠に依頼した⽅が安⼼だと⾔えます。