今回のテーマは、「市街化調整区域の物件を売却するときの流れ」。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
◆地目の確認をしましょう
地目（ちもく）とは、土地の用途による区分のことです。売却したい土地の登記簿で地目を確認してください。
例えば、地目が「農地（田または畑）」であった場合、農地法という法律によって、原則として農業を営む人でなければ購入できないことになります。そのため、買主がその土地を「宅地」として購入したい場合は、農地から宅地への「転用」という手続きが必要となります。
転用の許可は各市町村にある農業委員会というところで行われますが、土地によっては農地以外の利用に厳しい制限がされているため、転用の許可が下りない可能性が高いです。
【地目が農地（田または畑）の場合】
地目が農地（田または畑）となっていて、そのまま農地として売る場合も注意が必要です。古くから先祖代々受け継いだ土地で農業を営んでいた、となると、本家筋や分家筋などで細かく土地の所有者が分かれている場合があるからです。
バラバラの場所にある土地や、大人数で共有している場合などは売れにくいため、親族間で交換するなどして、まとまった土地、単独所有の土地にしておきたいところですが、現実的にはなかなか難しいようです。
【地目が宅地の場合】
地目が宅地となっているからといって安心はできません。市街化調整区域の場合は、建築許可が下りなければ、地目が宅地であっても住宅を建てることができないからです。
自治体の条例によって、区域指定の条件が緩和されたエリアであれば、許可は下りやすいといえます。条件の緩和されたエリアは自治体によって違いますが、例えば、住宅が密集している、指定された道路に面している、上下水道が整備されている、などといったものがあります。
その他、都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業などによって開発された区域によっても制限が緩和されることがあるようです。