不動産売却では、引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要があります。
特に問題になりやすいのは、⼟地の⾯積です。
⼟地を含む不動産の売買では、⼟地の⾯積によって売買価格も変動します。登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されている⼟地の⾯積と、実際の⼟地の⼤きさが違っていると、トラブルになりかねません。また、隣地との境界も確認して、登記に反映させておく必要があります。
それぞれ詳しく⾒ていきましょう。
◆⼟地の測量
⼟地の⾯積には、登記簿謄本に記載されている「登記⾯積」と、実際に測った「実測⾯積」の2種類があります。この2つの⼟地⾯積は、数値が違っていることが多いため、注意が必要です。
「登記⾯積」を信⽤して取引をする「公簿売買」という⽅法が⼀般的です。
しかし、前回測量した時期がかなり昔である等の理由により、登記簿⾯積が信⽤できない場合は、⼟地⾯積を計測した結果をもとに売買する「実測売買」を選択する場合もあります。
では、どのタイミングで測量を⾏えばいいのでしょうか。
通常、契約までは公簿の⾯積を前提で取引を進め、同時並⾏で測量調査を⾏います。登記簿上の⾯積と差異があった場合は、引き渡しの際に清算することが多くなっています。
なお、⼟地の測量は⼟地家屋調査⼠などの資格者が⾏うため、費⽤が発⽣します。この費⽤は売主が負担するのが⼀般的ですが、話し合いによって買主と折半するケースもあります。
◆境界の確定
⼟地の計測と同時に明確にしておきたいのが、「隣地との境界」です。
通常の宅地では、⼟地の四隅などに打ち込まれている杭「境界標」で⽰されています。この「境界標」をつないだ線が隣地との境界線ということになりますが、位置が図⾯と⼀致していなかったり、あいまいな位置に作られた塀が境界だと思い込んでいたりすることが、珍しくありません。
そのため、⼟地家屋調査⼠に境界線を確認してもらい、実際と異なる場合は隣地の所有者との話し合いで、解決することが必要になります。
現地確認の際は、隣地の所有者の⽴ち会いが必要なのはもちろんですが、万が⼀問題が起きた時のために、売却を依頼する不動産会社にも⽴ち会ってもらうのがおすすめです。
◆地積更正登記
測量の結果、「実測⾯積」が「登記⾯積」と異なっていた場合、登記にもその⾯積を反映して、売却時の⼟地の実際の⾯積と同⼀にしておく必要があります。
登記上の⾯積（地積）を修正することを「地積更正登記」といいます。
実測⾯積を登記⾯積と統⼀しておくと、⼟地売買時のトラブル防⽌に役⽴ちます。
地積更正登記の⼿続きをすると、⼟地家屋調査⼠に依頼して作ってもらう測量図が、新たな地積測量図として法務局に保管されます。また、新たに境界が確認された場合は、境界確定書（筆界確認書）も作成しておくことが必要です。これらは、隣接する⼟地の所有者から承認印を押してもらうことで書類が完成します。
今回ご紹介した確認事項は、いずれも隣⼈の協⼒が⽋かせません。不動産売却を決⼼したら、円滑に進められるよう、早めに相談しておくことが⼤切です。
売却後のトラブルを招かないためにも、⽇ごろから隣⼈との関係を良好に保つことを⼼がけたいですね。