市街化調整区域とその注意点

今回のテーマは、「市街化調整区域とは?」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

◆市街化調整区域とは?
都市計画区域内の土地は、都道府県が定めた都市計画によって「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」というものに分けられます。
市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義付けられていますが、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」として指定されているため、お家など建物の建築に当たっては建て方や規模に関してさまざまな厳しい制限があります。
一般的にはあまり建物がない、田んぼや畑が広がる土地が多く、駅から遠いなどといった立地が多いようです。

◆市街化調整区域の物件を売却するときの注意点
市街化調整区域は主に農業用地として確保されていて、一部が宅地として建築基準の緩和がされています。行政から自然を守るための取り組みも行われているため、土地や家の売買では注意が必要となります。
【建築物が制限されている】
市街化調整区域では基本的に商業施設や賃貸マンションを建てることができません。また、すでに家が建っている宅地であっても、建て替えや建て増しには各市区町村への確認が必要となります。
個人住宅で建築できる可能性があるものは、農林水産業を営む人の住宅や、行政での許可をきちんと取っている場所での住宅などが主です。
その他も細かい規則が各都道府県によって決められているので、必ず確認する必要があります。
【不動産としての評価が低い】
市街化調整区域には、公共施設や商業施設が少なく、道路や上下水道などのライフライン設備が行き届いていない場合が多くあります。したがって、不動産としての評価が低くなりやすいエリアといえます。売却できたとしても、市街地に比べて安い価格の取引となってしまうでしょう。
【住宅ローンの融資審査が難しい】
住宅ローンを申請すると、金融機関は土地や建物を担保にして融資を実行してくれます。しかし、市街化調整区域は不動産としての評価が低いため、審査が通らない恐れがあります。
そのため、せっかく買い手がついたのに住宅ローンが組めず、契約が解除になるケースも考えられます。